La mayoría de los contratos de viviendas que vencen en 2016 quedaron con precios atrasados por causa de la inflación. El monto ronda $ 5.000 por una vivienda tipo.
Los contratos de alquiler de viviendas firmados en 2016 están cerrando con aumentos promedios del 30% respecto a los acuerdos vencidos. Así lo aseguraron diferentes inmobiliarias de Mendoza en función de las operaciones registradas entre enero y febrero.
Los expertos advirtieron que en los últimos dos años los precios de alquiler se atrasaron considerablemente respecto a los valores de mercado. Es decir que la mayoría de los inquilinos estaba pagando alquileres más baratos de lo que correspondía.
Eso llevó a que se hicieran correcciones en la elaboración de nuevos acuerdos cercanos al 30% en la mayoría de los casos. Cabe aclarar que actualmente una familia tipo paga unos $ 5.000 en promedio por un alquiler según los inmobiliarios. Claro que hay opciones más baratas y otras más caras según el tipo de vivienda y la zona en la que está ubicada, entre otros puntos.
Son muchas las variables que intervienen en la fijación de un precio de alquiler, pero un factor que ha sido determinante en los últimos años es la inflación. Es que las subas de precios de la economía han sido las principales culpables de que se produjeron los atrasos mencionados.
Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, recordó que en 2014 la inflación real fue cercana al 40% y en 2015 osciló entre el 25% y el 30%. “En la mayoría de los contratos firmados hace dos años se pensó en índices inflacionarios menores para 2014 y 2015. Por eso se establecieron precios de alquiler que terminaron por debajo de lo que correspondía”, señaló.
Para entender mejor la explicación de Astorga, es necesario aclarar que por ley los contratos de alquiler deben tener una duración de 24 meses. Es decir que un acuerdo firmado en febrero de 2016, debe anticipar cuánto se pagará hasta febrero de 2018.
Por tanto, los contratos de alquiler firmados en 2014 están venciendo hoy y arrastran dos años de inflación. En algunos casos las partes (propietario e inquilino) calcularon bien los valores de mercado de 2016 y en otros no, lo que lleva a que los porcentajes de aumento varíen mucho entre un contrato y otro.
A modo de ejemplo, vale mencionar el caso de una propiedad que en febrero de 2014 tenía un precio de alquiler de $ 3.000 y hoy de $ 5.000. Si el inquilino llegó al último mes de contrato pagando $ 4.000, tendrá un incremento del 25% ($ 1.000) en el nuevo contrato para llegar al valor correcto del mercado. Si en cambio terminó abonando un alquiler de $ 4.800, el ajuste será sólo de $ 200 (4,16%).
Con la base de $ 5.000 se debe pensar además en cuál será el índice inflacionario en los siguientes 24 meses. El empresario inmobiliario Gerardo Oviedo, reveló que “en la mayoría de los contratos se están acordando aumentos semestrales del 12,5% o anuales del 30%”.
Suponiendo que se acuerden un 30% anual, el inquilino de la propiedad con un costo de alquiler de $ 5.000, terminará pagando unos $ 8.000 en febrero de 2018.
Ahora bien, volviendo a los desajutes provocados por la inflación en los últimos dos años, Gerardo Oviedo, Miguel Astorga y el vocal de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, José Chandías, coincidieron en que “en promedio los ajustes necesarios han sido del 30% en Mendoza”.
Sin embargo, reconocieron que algunos contratos han necesitado ajustes menores al 10%, mientras que otros han tenido actualizaciones cercanas al 50%. “Todo depende de qué tan bien se pensó el contrato anterior”, explicaron.
La formación de precios
Aunque la inflación ha sido el factor desequilibrante de los precios del mercado inmobiliario, la fijación del valor de alquiler depende de muchas otras variables. José Manuel Chandías explicó que se toma en consideración principalmente el valor de mercado de la propiedad y la relación oferta-demanda.
“En general se establece que el precio de alquiler equivale al 1% del valor de la propiedad. Es decir que por un inmueble de $ 1.000.000 se debería pagar una renta de $ 10 mil. Sin embargo, también es clave cuánto está dispuesto a pagar el inquilino en relación a la oferta del mercado. En Mendoza no se acepta pagar tanto y se trabaja casi siempre con el 0,5% del valor de la propiedad”, indicó.
Las cocheras del centro también aumentaron
El alquiler mensual de cocheras funciona de forma diferente al alquiler de viviendas. En ese caso la ley no exige la firma de contratos de 24 meses sino que se pueden establecer relaciones de un mes entre propietario e inquilino.
Sin embargo, los aumentos han sido similares. Entre diferentes casos analizados de cocheras alquiladas en el micro centro mendocino, se pudo comprobar que los valores de renta han aumentado entre un 25% y un 30 por ciento en unos seis meses.
La cochera más económica costaba $ 550 a mediados de 2015 y cuesta $ 700 en los primeros meses de 2016 (27,7% de suba). Otro inquilino pasó de pagar a mediados de 2015 $ 800 a $ 1.000 (25%) en marzo de 2016, mientras que en el tercer ejemplo, el inquilino abonaba $ 750 el año pasado y paga $ 1.000 esta temporada (33,3% de incremento).
El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Miguel Astorga, explicó que “los propietarios de cocheras han sufrido aumentos de expensas muy altos”.
Según el experto, eso llevó a que los incrementos del valor de renta del último año promediaran el 30%, pero aseguró que “la mayor parte de esa suba no llega al bolsillo de los propietarios”. No obstante, Astorga reconoció que “en algunos casos se pretende cobrar alquileres que están claramente por encima de los valores de mercado”.
Fuente: Diario Los Andes